« само собой, прошедший период нельзя назвать простым, — комментирует Генеральный директор Ренессанс Инвестментс Сухий Руслан.— Девальвация рубля, ощутимое уменьшение прихода денежных средств жителей и товарооборота повлекли за собой нестабильность обстановки, которая бросила отпечаток Почти на каждом сегменте бизнеса. Однако трудности на то и существуют, чтобы с ними справляться и становиться сильнее, а инвесторам в РФ не привыкать действовать в условиях кризиса».
Рынок коммерческой недвижимости: преодолевая трудности
Политические события 2014 привели к существенному замедлению повышения экономики РФ в этом году — и темпы прироста розницы в первый раз за десятилетие упали ниже нулевой отметки.
по результатам первого полугодия 2015 задокументировано уменьшение розницы на 7, 7%.
Минэкономразвития продолжает пророчить уменьшение уровня до 8, 2%, добавляя, что на фоне этой картины спад инфляции с нынешних пятнадцать, 8% можно ждать не прежде наступления осени, а ощутимое увеличение фактических прихода денежных средств жителей — не прежде 2017 года.
При этом объемы предложения на московском рынке растут на глазах, а арендные ставки хотят вниз. Только в первой части 2015 ряды московских ТЦ пополнились 6 « новобранцами» с суммарным объемом арендных площадей не менее 300 тыс. М². Это безусловный рекорд в торговом сегменте за всё время функционирования рынка. Наибольшая доля новых помещений (80% от всего введенного в использование объёма) сконцентрирована всего в 3 масштабных объектах:
ТРЦ Columbus со 140 тыс. М² « свежих» торговых территорий;
МФК MARi, которому принадлежит 70 тыс. М² арендных площадей;
МФК « Кунцево Плаза», готовый предоставить арендаторам 65 тыс. М² недвижимости.
Впечатляющие объемы предложения, к сожалению, не формируют достаточный спрос от ритейлеров. Объем пустующих площадей в ТЦ увеличивается (на день открытия объектов были востребованы менее 40%). Существенный Объем ввода в сочетании с пониженным спросом увеличили среднегородской уровень вакантности до неутешительных 7%, к тому же, цифра еще не близко не окончательная.
Общий состав предложения столицы России по результатам 1-го полугодия 2015 вобрал в себя 5 885 тыс. М² (443 м² на жителя), При этом до окончания года площадь введенных в использование объектов по прогнозам составит предположительно 498 тыс. м ². Неудивительно, что реэлторы серьёзно пересматривают планы по вводу в использование новых ТЦ: по нашим подсчетам, Более 14 потенциальных торговых объектов будут на время « заморожены».
Объёмы предложения по районам: лидеры и аутсайдеры
Наиболее обеспеченным в плане торговых площадей на сегодня снова считается Центральный округ столицы (645 м² на 1 000 человек). Бывшему рекордсмену по рассматриваемому показателю получилось возвратить свои перспективные « лавры» в первом полугодии 2015 за счет ввода в использование Центрального Детского Магазина на Лубянке.
После Центром, специалисты организации Ренессанс Инвестментс (www.renta4you.ru) подчеркивают укрепление позиций Южного округа. В его случае важную роль сыграло открытие ТРЦ Columbus, из-за которому округ получил в свое распоряжение около 20% от общего числа торговых площадей столицы России. Положительная Динамика пришлась также на Юго-Восточное (МФК MARi) и Западное направления (МФК Кунцево Плаза в районе Рублевского шоссе) — Рост обеспеченности по 17%.
Самые скромные цифры показывает Восточный округ. Тут на 1 тыс. Населения приходится 65 м² площадей.
Динамика спроса: куда дует ветер перемен? О крупных сетевых игроках
Текущие тенденции относительно международных операторов вселяют некоторую надежду. Неприятное послевкусие, оставленное стремительным « бегством» с рынка 13 крупных наименований в прошедшем году, стало развеиваться из-за приходу в столицу России одиннадцать новых международных вендоров.
само собой, определенные игроки рынка по-прежнему продолжают выбывать: с начала 2015 столицу покинули американцы Carl’ s Jr.(США), финны Arnolds Bakery & Coffee Shop и Lindex, итальянцы Flormar, французы Herve Leger и немцы Hauber. Однако по прогнозам до окончания года ожидается открытие еще 13 крупных международных наименований.
« Повального ухода сетей в 2015 не ожидаем, — продолжает Руслан Сухий.— Если внимательно приглядеться к ситуации, становится Ясно: позиции сдают не менее слабые игроки, которые испытывали трудности даже до падения. На их место Здесь же приходят операторы посильнее, которые в текущей обстановке получают возможность занять и укрепить не менее прибыльные позиции, воспользовавшись льготными условиями, невозможными в докризисные времена».
Кому на рынке недвижимости жить хорошо?
Кризис чуть коснулся сегмента повседневного спроса. Легче иных непростые времена переживают сектора DIY и продуктов питания. Таким образом, уровень арендных ставок в FMCG на практике не испытывает колебаний. Сетевые дискаунтеры — « Магнит», « Пятерочка», « Дикси» — и вовсе переживают типичный для падения подъем на фоне усиленного потребительского спроса на недорогие продукты питания. В тоже самое время с этим, не собираются сдаваться и большинство крупные игроки из иных направлений (О глобальных планах развития сообщают Uniqlo, Leroy Merlin, METRO, KFC и др.)
помимо этого, на протяжении 1-го полугодия 2015 многие топовых участников рынка занялись оптимизацией сетей: нерентабельные точки меняют формат или локацию, переезжая в перспективные места с не менее лояльными арендными условиями. Это показывает, что часть операторов вполне готовы приспасабливаться к нестабильной обстановке и не согласны ослаблять позиции.
Коммерческий консенсус Как способ выживания арендного рынка
Ясно, что приоритеты сместились существенно: « правят бал» на рынке в настоящее время арендаторы, а вовсе не арендодатели. Это привело к возникновению определенных уступок от последних. Льготные правила, которые предлагают собственники, принимают Самые разнообразные формы:
прямое уменьшение арендных ставок (средний показатель — минус 6%) — бывает с оговоренной возможностью пересмотра через 1-4 квартала;
краткосрочные ставки в форме « процента от оборота», которые затем учитываются При установке фиксированного платежа;
закрепление курса и коридора валют;
практика « step-rent» (минимальная начальная ставка с плавным ростом на протяжении нескольких лет);
ввод cap-ставок (между фиксированной суммой и процентом от оборота выбирается меньшее);
возможность возврата средств, затраченных на обустройство.
тем не менее, увеличения арендных ставок и хотя бы относительного возвращения к докризисным цифрам во 2-м полугодии 2015 ждать не приходится.
Окупаемость и перспективы для инвестиций
Интересно, что всё вышеперечисленное не мешает инвесторам проявлять активность, даже с учетом сохранения определенных рисков. Как будто бы Это не было парадоксально, Но с фактами не поспоришь. Повышенное внимание инвесторов к сегодняшнему рынку имеет под собой вполне логичные объяснения.
Говоря О сегодняшней доходности, аналитики « Ренессанс Инвестментс» озвучивают следующие показатели:
для дорогой недвижимости: от 9, 5%;
для торговых площадей: от 9, 75%;
для складов: от 12, 5%.
в настоящее время цены на активы ощутимо падают, позволяя заполучить достаточно интересные объекты на финансовых условиях, чуть ли доступных прежде. Так, слабый спрос от арендаторов и большие объемы незадействованных площадей имеют возможность сыграть на руку Наиболее дальновидным присутствовавшим инвестиционного рынка.
Ясно, ставка делается на потенциальный скачок цен на столичную бизнес-недвижимость на протяжении следующих 2-3 лет Вслед за падения. Сохраняются ли риски? Без сомнения. Но, похоже, многих инвесторов они не пугают: тем не менее, с января 2015 наблюдается активное увеличение объема инвестиций.
